La proposition de loi Lagleize vise principalement à faciliter l’accès à la propriété pour les Français en réduisant les coûts. L’une de ses mesures clés est d’élargir la possibilité de dissocier le foncier et le bâti.
Un Dispositif Évolutif Inspiré de la Loi Alur
Dans le cadre de la loi Alur de 2014, un dispositif permettant la séparation du foncier et du bâti avait été instauré pour les ménages modestes, via les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS) sous conditions de ressources. La proposition Lagleize pousse cette idée plus loin en envisageant de permettre aux futurs acquéreurs de posséder les murs sans le terrain, grâce aux Organismes de Foncier Libre (OFL), sans conditions de ressources.
Trois Droits de Propriété Distincts
Avec la loi Lagleize, on assisterait à la création d’un 3e droit de propriété :
- Le droit de propriété classique.
- Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit).
- La dissociation du bâti et du foncier, permettant de devenir propriétaire des murs sans être propriétaire du terrain sur lequel ils sont bâtis.
Le Projet : Comment ça Marche ?
Concrètement, le système envisagé serait le suivant :
- Une collectivité locale achète un terrain et en devient propriétaire.
- Un futur acquéreur achète la maison construite dessus et en devient propriétaire.
- L’acquéreur verse une redevance réduite à la commune (1 à 2 euros par mètre carré) pour l’occupation du terrain. Un bail emphytéotique adapté compléterait ces mesures.
Des OFL pour Limiter l’Impact des Prix du Foncier
Les Organismes Fonciers Libres (OFL), à l’instar des OFS, permettraient aux élus locaux de limiter l’impact des prix du foncier dans les projets immobiliers d’intérêt général. L’OFL achèterait le terrain puis le gérerait. Il accorderait ensuite à un constructeur le droit de construire des logements, locaux commerciaux ou bureaux sur le terrain acheté.
Favoriser l’Accès au Logement Intermédiaire
Cette initiative va plus loin que la loi Alur qui se concentrait sur l’accession sociale. La proposition Lagleize vise à faciliter l’accès au logement intermédiaire sans suivre une politique particulière d’aide au logement.
Décote pour les Acquéreurs
Avec ce dispositif, les futurs acquéreurs pourront être propriétaires du bâti sans posséder le terrain. Ils bénéficieraient alors d’une décote de 30 à 50 % par rapport à une vente classique. Cette décote s’explique par le fait que les promoteurs immobiliers incluent généralement le coût du terrain dans leurs tarifs.
Bon à Savoir
Le gouvernement est chargé de créer les OFL et les baux correspondants par ordonnance.
La Propriété du Terrain : Toujours Possible ?
La loi Lagleize ne remet pas en cause le droit de propriété actuel. Les propriétaires de logements restent propriétaires du terrain sur lequel ils sont construits. Il est toujours possible d’acheter en pleine propriété.
Un Projet Évolutif ?
La proposition de loi Lagleize ne modifie pas le droit des propriétaires actuels. Si elle est votée, la dissociation de la propriété du bâti et du sol sera utilisée dans des cas spécifiques, notamment pour les biens immobiliers vendus par les OFL en zone tendue. Elle apporte ainsi une évolution significative du droit de propriété, mais sans le supprimer purement et simplement.
Les Risques Potentiels liés à la Proposition de Loi Lagleize
- Déstabilisation du Marché Immobilier : La dissociation du bâti et du foncier pourrait entraîner une distorsion dans le marché immobilier. Les biens immobiliers dissociés pourraient être moins attrayants pour les investisseurs, ce qui pourrait entraîner une baisse de la valeur des propriétés et une instabilité du marché.
- Complexité Juridique : La mise en place d’un nouveau droit de propriété et l’introduction des OFL pourraient entraîner une complexité juridique accrue. Les procédures d’achat, de vente et de gestion des biens dissociés pourraient devenir plus compliquées, entraînant des coûts supplémentaires pour les propriétaires et les collectivités locales.
- Risque d’Arbitraire : La proposition de loi Lagleize pourrait laisser place à une certaine arbitraire dans la gestion des OFL et la fixation des redevances. Les décisions politiques pourraient influencer la distribution des droits de propriété et les prix, créant ainsi des inégalités et des tensions.
- Impact sur la Transmission Patrimoniale : La dissociation du bâti et du foncier pourrait compliquer la transmission patrimoniale. Les héritiers pourraient se retrouver avec des droits de propriété partiellement dissociés, entraînant des conflits potentiels et des problèmes de succession.
- Effet sur les Finances Publiques : L’achat massif de terrains par les collectivités locales pour les OFL pourrait avoir un impact sur les finances publiques. Si ces terrains ne sont pas rentabilisés efficacement, cela pourrait entraîner des pertes financières pour les administrations locales.
- Mauvaise Allocation des Ressources : La proposition de loi pourrait conduire à une mauvaise allocation des ressources. En encourageant la dissociation du foncier et du bâti, les collectivités locales pourraient être incitées à acheter des terrains pour construire des logements, même si d’autres solutions plus efficaces existent pour résoudre les problèmes de logement.
- Risques pour les Acquéreurs : Les futurs acquéreurs qui optent pour la dissociation du bâti et du foncier pourraient faire face à des problèmes imprévus. Des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire, des incertitudes sur la gestion future des terrains ou des variations dans les redevances pourraient entraîner des risques financiers pour les propriétaires.
- Changements Sociaux et Culturels : La dissociation du bâti et du foncier pourrait entraîner des changements sociaux et culturels. La propriété du terrain a souvent été considérée comme un symbole de stabilité et de sécurité. La dissociation pourrait modifier la perception traditionnelle de la propriété et susciter des réactions négatives dans la société.
Bien que la proposition de loi Lagleize vise à faciliter l’accès à la propriété, elle comporte certains risques potentiels. Une mise en œuvre prudente et bien réfléchie, accompagnée de consultations approfondies avec toutes les parties prenantes, est essentielle pour atténuer ces risques et garantir que les mesures envisagées apportent des avantages réels pour les citoyens français.
